以案说法丨【物业行业典型案例·第10期】
3小时前
昆山市物协
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以案说法丨【物业行业典型案例·第10期】业委会内部开会决定改造公共车位，法院为何撤销其决议？
开栏语 自“以案说法”专栏开设以来，我们每一期用一个真实案件，为您讲清一个物业行业法律常识。今天第十期，聚焦一个关乎业主切身权益的问题——业委会内部开会，决议把公共停车位改作他用。业主们不干了：这是大家共有财产，凭什么几个人就定夺？这起纠纷的核心在于业委会的权力边界。本期用一份真实判决，讲清这道程序红线。
案例回顾
📌 案件详情 某小区业主联合起诉该小区业主委员会，要求撤销业委会做出的一项决议。该决议内容涉及改变小区共有部分用途，对公共停车位进行改造。 业主方认为：业委会仅通过内部工作会议就做出了这项涉及全体业主共同利益的重大决定，未经业主大会表决，程序违法，侵害了业主的共有权和共同管理权。 业委会辩称：案涉决议未侵害业主对专有物业的实体权益，业主提交的证据均无法证明业委会决议存在违反法定程序、侵害其合法权益的情况，请求法院驳回业主的诉请。⚖️ 法院判决 法院审理后认为： 业委会未举证证明其做出的决议符合法律及《议事规则》的相关规定，其自行决定改变共有部分用途的行为，超出了业委会的职权范围。 法院支持业主的诉讼请求，撤销了该项决议。📖 本案法律解析 这份判决讲清了物业管理中一项根本性的程序规则：业主大会是物业管理区域内的权力机构，业委会是执行机构。业委会的职权源于业主大会授权，不得越权代行本应由全体业主共同决定的事项。 第一，改变共有部分用途，决定权在全体业主，不在业委会。这是本案最核心的法律规则。《民法典》第二百七十八条第一款第八项明确规定，“改变共有部分的用途”属于业主共同决定事项。业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。这是法定的表决程序。业委会是业主大会的执行机构，其职责是执行业主大会的决定，而非替代业主大会作出决定。公共停车位属于全体业主共有，将其改造为其他用途，涉及全体业主的共有权和共同管理权，业委会内部几个人开会讨论通过，从根源上就违反了法定程序。程序违法，决议自始无效。 第二，决议未侵害专有权益，不等于程序合法。业委会的抗辩理由颇有迷惑性——决议没动你家房子内部，你凭什么告？但法院的逻辑更清晰：改变共有部分的用途，本身就涉及业主的共有权，侵害的是全体业主对共有财产的共同管理权。不需要证明你家地板被撬了、墙面被砸了，只要证明“这个决定本该由全体业主共同作出，业委会却擅自代劳”，就足以构成撤销决议的法定事由。程序权利本身就是受法律保护的法益。 第三，谁主张谁举证，业委会要自证程序合法。这是本案对业委会最有警示意涵的裁判规则。业主起诉要求撤销决议，质疑的是决议程序的合法性。法院审理时，关注的核心是：业委会能否证明决议经过了合法表决程序？会议通知在哪里？投票记录在哪里？表决结果公示在哪里？本案中，业委会未能提供上述证据，因此承担了败诉后果。这提醒所有业委会：重大决策不仅要程序合规，还要全程留痕。证据不全，程序再合规也说不清。 第四，业主撤销权受一年除斥期间限制，逾期未行使即归于消灭。本案中业主主动诉请撤销业委会决议，系行使《民法典》第二百八十条第二款赋予的法定权利。该条款规定，业主认为业主大会或业主委员会的决定侵害其合法权益的，可以请求人民法院予以撤销，但应当在知道或应当知道该决定之日起一年内提出。此一年期间为除斥期间（也称不变期间，是指法律规定的民事权利有效存续期间，权利人于期间内未行使权利的，实体权利归于消灭，且不适用诉讼时效中止、中断或延长的规定）。除斥期间届满，撤销权即告消灭。业主对业委会决议存有异议的，应及时查阅相关文件，并在法定期限内主张权利，以免因逾期而丧失胜诉权。法条链接《中华人民共和国民法典》第一百九十九条 法律规定或者当事人约定的撤销权、解除权等权利的存续期间，除法律另有规定外，自权利人知道或者应当知道权利产生之日起计算，不适用有关诉讼时效中止、中断和延长的规定。存续期间届满，撤销权、解除权等权利消灭。《中华人民共和国民法典》第二百七十一条 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。《中华人民共和国民法典》第二百七十八条 下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；（七）改建、重建建筑物及其附属设施；（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。《中华人民共和国民法典》第二百八十条 业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有法律约束力。 业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。《苏州市住宅区物业管理条例》第十八条 业主委员会是业主大会的执行机构，执行业主大会的决定事项，对全体业主负责，接受业主监督，履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告业主委员会履职、财务收支情况和物业管理实施的情况；（二）根据业主大会决定，与选聘或者续聘的物业服务人签订并履行物业服务合同，监督和协助物业服务人履行物业服务合同，并可以委托第三方评估机构对物业服务人履约情况开展评估；（三）督促业主交纳住宅专项维修资金，及时足额支付物业费，对逾期不支付的督促其限期支付；（四）拟订业主共有部分经营管理方案以及收益的管理、使用和分配方案并报业主大会决定，监督物业服务人对业主共有部分的经营和使用情况；（五）制定重大维修工程项目年度计划，监督公共事务管理制度的执行，协调、处理涉及物业管理的公共事务；（六）制定档案和印章管理制度，制作和保管会议记录、共有部分档案、会计凭证、会计账簿、财务报表等有关文件，并建立相关档案；（七）听取业主的意见和建议，监督管理规约的实施；（八）协助镇人民政府（街道办事处）调解处理物业管理纠纷；（九）法律、法规规定和业主大会赋予的其他职责。 业主委员会不得阻挠业主大会行使职权，不得拒不执行业主大会决定，未经业主大会决定不得擅自与物业服务人签订或者解除物业服务合同。 业主大会可以按照业主大会议事规则的规定，设立业主监事会或者监事，监督业主委员会的工作。
一案一法，一事一析。
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